摘要：以万科为代表的地产龙头股价集体下跌了。10月31日，A股房地产指数低开1.4%，最低跌逾4.47%，多家头部房企股价均有不同程度下跌。其中，万科A跌幅达到5.72%。地产股大跌，跟近期市场表现欠佳有关。开发商普遍没钱的大前提下，房企对拿地与...
以万科为代表的地产龙头股价集体下跌了。
10月31日，A股房地产指数低开1.4%，最低跌逾4.47%，多家头部房企股价均有不同程度下跌。其中，万科A跌幅达到5.72%。
地产股大跌，跟近期市场表现欠佳有关。开发商普遍没钱的大前提下，房企对拿地与开工并不积极，在建情况并不乐观。统计局数据显示，三季度全国固定资产投资（不含农户）增长5.7%，而具体到房地产领域，开发投资增速同比下降8%，跌幅进一步扩大。这也就意味着，今年金九银十失色几成定局。
“金九银十不再出现，未来行业走势不明朗，导致市场信心不足，引发地产板块出现整体下跌现象”， IPG中国首席经济学家柏文喜还告诉市界。其实，万科的股价问题，由来已久。
自今年开年以来，万科的股价就从一月初的阶段性高位23.09元，一路跌到3月11日的阶段新低16.02元。对于股价疲软的问题，万科也应投资者的呼声，掀起了“股价保卫战”。比如万科分别于今年3月底、6月初，发布了回购股票的公告。算上6月份这次，万科累计回购超过5亿元。
然而，万科股价后来不仅跌破市净率，市值被保利超越后，其A股地产股市值第一的位置也易主了。此后，万科股价虽有回升，比如上涨到9月30日的17.83元，但在时代洪流之中，万科今年延续2021年“销售、利润增速双降”态势下，其股价最终还是来到10月31日的13.52元。
从万科刚公布的三季报看，万科9月份销售降幅有趋缓的迹象，其实现合同销售面积227.1万平方米，同比下降0.48%；合同销售金额347.3亿元，同比下降3.82%。万科的这个表现，正如郁亮9月媒体见面时，所预测的一样，“不会一直上升，也不会一直下降。”
尽管九月单月的业绩表现乐观，但前三季度大环境整体表现欠佳的情况下，万科前三季度业绩不仅下降，且降幅稍大。1-9月份，万科累计实现合同销售面积1936.9万平方米，同比下降34.26%；合同销售金额3146.7亿元，同比下降34.32%。外界通常将万科与保利对比，这次也不例外。
就三季报看来，万科营收规模，虽然是保利的两倍多，但盈利差距不大。万科的毛利率低于保利。万科三季报称，“前三季度，本集团开发业务结算毛利率，由2021年同期的23.9%下降至20.7%，扣除税金及附加后的结算毛利率，从2021年同期的18.7%下降至16.5%。”反观保利的毛利率为24.51%，较2021年同期下降5.32个百分点。
对于毛利率问题，一位市场人士告诉市界，房企利润下滑已经是不争的事实，且地产行业与其它行业不同，因为结算周期的原因，比如地产企业前三季度的利润之和，可能还没有四季度一个季度高，因为很多都是四季度来结算。
今年8月底，万科集团总裁祝九胜曾回应过毛利率问题，“短期看，万科首先要确保公司的经营安全，毛利率肯定承受着相当的压力。长期看，行业毛利率要回到社会平均水平。”不过，今年前三季度，保利发展与万科的现金及现金等价物都在减少。
截至2022年9月底，万科经营活动产生的现金流量净额-41.76亿元，较去年同期减少442.36%；现金及现金等价物余额1158亿元，比3个月前少了221.03亿元，比去年同期则减少228.61亿元。“同理，看一、二、三任意一个季度的经营性现金流，其实意义不大。重要的是看年报，也就是全年的情况。”上述市场人士坦言。
但好在，万科财务杠杆保持的还不错。截至2022年三季度末，万科有息负债金额为2943.2亿元，其中78.7%为长期负债，占比较中期提升1.1个百分点。万科持续降低融资成本，前三季度新增融资的平均融资成本为3.73%，存量融资的综合融资成本为4.06%。
万科的多元化业务，也有不错的收获期。今年前三季度，物流仓储、租赁住宅、商业开发与运营，三个板块前三季度的营收分别为29.7亿元、23.1亿元、62.5亿元，均有两位数的同比增幅。
知名地产分析师严跃进告诉市界，要从中长期角度看一家公司的股票。单纯要说提振股价，是不现实的。因为即整个资本市场不振的情况下，没有一家企业能够一枝独秀，关键是：要确保企业经营不要出现风险，保存好实力，才能“留得青山在不怕没柴烧”。
(作者|陶婷 编辑|韩忠强)
