摘要：这简直与在惠州买房的深圳客形象如出一辙。在一场网恋奔现的线下局中，男生对女生与手机上照片相差甚远的外貌不太满意，女生说了一句“那我走。惠州，总是让我想起网红“走姐”。多少深圳人，一边嫌。这时，男生发出了一个意味深长、认命般的叹息。...
惠州，总是让我想起网红“走姐”。
在一场网恋奔现的线下局中，男生对女生与手机上照片相差甚远的外貌不太满意，女生说了一句“那我走？”假意离开。这时，男生发出了一个意味深长、认命般的叹息。
这简直与在惠州买房的深圳客形象如出一辙。
多少深圳人，一边嫌弃着惠州，一边又在涌入惠州买房。
有数据才有发言权，不信你就看看下面的数据。
根据乐有家数据研究中心的最新统计，即使近3年来深圳客置业惠州的比例有所下调，但它仍然是除深圳外最受深圳客欢迎的购房城市。
数据来源：乐有家数据研究中心
连东莞面对惠州的成交量，也只有羡慕的份儿。
选择惠州不是没有道理，相比于深圳、东莞高调的房价，惠州临深的价格实在要可爱得多。
或许正如许多人说的，不是深圳客选择了惠州，而是惠州收留了深圳客。
不过，相信大家还记得，不久前惠州发布了“惠八条”对自家楼市进行了整顿。
那么，这么多天过去了，惠州楼市有变化了吗？
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“惠八条”后，
惠州“退烧”了？
和过去的深圳房价、成交都热火朝天的行情不同，惠州的热度还是主要来自于成交热。
在“惠八条”出台后，惠州的成交量不但没有下降，反而有抬升的趋势，这一点在二手成交量上表现得尤为明显。
数据来源：乐有家数据研究中心
深圳购房者在惠州购房的热情似乎丝毫也没有减退。
如下图所示，是“惠八条”后惠州置业者居住地占比情况，深圳人占了55.7%。
数据来源：乐有家数据研究中心
而在“惠八条”出台前，2021年上半年的统计情况是，深圳人占比是52.8%。
数据来源：乐有家数据研究中心
也就是说，“惠八条”后，深圳客在惠州的占比不降反升了。
很显然，和深圳、东莞不同，惠州发布新政后，楼市并没有退烧。
原因是什么呢？
我想有以下两个：
一是新政不痛不痒，没有打在蛇的七寸。
二是到惠州置业的深圳客主要是刚需，投资客占比很少。
从新政的角度来说，惠州只是对已在惠州拥有一套住房的外地人购买新房做出了限制，并没有限制二手房的购买，而且没有社保要求。
在限购区域方面也是只选取了临深的大亚湾和惠阳，对惠城、仲恺等成交突出的区域也并没有限制。
整个政策力度十分有限，如同隔靴挠痒。
至于第二点，根据乐有家数据研究中心的统计，外地投资客到惠州置业的仅占购房者的两成。
这说明，惠州主要还是刚需的天堂。
惠州就像楼市版蜜雪冰城，虽然不如喜茶、奈雪这些以品质出圈的网红茶饮，但架不住人家价格低，人气旺啊！
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一手上涨，二手下跌！
新政是7月末的事情，而惠州的热度其实在7月初就已经初见端倪。
虽然成交热是惠州最突出的绩效，但近几个月，别的城市的调控多少让惠州楼市有所受益。
就7月来说，惠州临深片区除了惠城一手微跌，其余片区都有所上涨，比如大亚湾片区新房均价就涨了2%。
惠阳和仲恺表现更是突出，新房均价分别上涨4.6%和3.6%。
整理：深圳中原研究中心
数据来源：中山中原策略研究中心
一手市场其实更多地反映的是开发商对市场的预期。
正如我们之前所说，在不少中介或开发商的眼中，新政给惠州带来的可不是市场下行的预期，而是对惠州市场的肯定。
他们的逻辑是：正是因为市场火热，片区有价值，所以政府才会出调控。
按这个逻辑，被限购的大亚湾、惠阳或成为调控后的最大赢家。
二手方面，和一手上涨的行情不同，惠州市场整体挂牌价环比下跌了1.33%。
其中，临深区域中，惠阳和大亚湾下跌最为明显，环比分别下跌0.54%和1.76%。
二手的反应还是比较直接的。
在“惠八条”出台、惠州被住建约谈后，二手市场受到了一定的影响，主要体现在挂牌价格的下调。
而它的成交周期以及住宅存量面积都还在上行。
惠州楼市的交易就像在滚轮里奔跑的老鼠，不管成交多么火热，只要供应还在增加，它的房价就一直原地踏步。
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惠州市场怎么走？
从上面的信息我们看到了一个被左右拉扯的分化的惠州。
一边是深圳客的持续涌入，推动成交量的上行；一边是政府的调控，在拽着它的房价，不能往上走高。
那么，未来它的市场究竟会怎样走呢？
我有以下两个判断：
1、无论一手二手，由于周边城市的强力调控，外地客涌入，它的成交量还会继续维持上行；
2、由于惠州供应量充足，它的房价会长时间保持稳定，不会大涨，投资者不适合购入。
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