摘要：原创 刘晓博深圳楼市再传大消息，安居型商品房、人才房真的要取消了。今天（4月7日）下午，南方日报发布了如下消息：在深圳市规划和自然资源局的官网，的确查到了报道里提到的公示文件，是昨天（4月6日）发布的。在《深圳市地价测算规则（修订征求意见稿...
原创 刘晓博
深圳楼市再传大消息，安居型商品房、人才房真的要取消了。
今天（4月7日）下午，南方日报发布了如下消息：
在深圳市规划和自然资源局的官网，的确查到了报道里提到的公示文件，是昨天（4月6日）发布的。
在《深圳市地价测算规则（修订征求意见稿）》起草说明里，有“目前市住房建设局正在牵头制定我市保障性住房相关政策，取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型”的表述：
至此，在坊间传闻了很久的安居型商品房、人才房将取消的传闻，终于获得了证实！
这是深圳住房制度的一次重要变革，将对商品房市场，以及深圳人的住房观念产生深刻的影响。
安居型商品房、人才房取消后，替代他们的将是保障性租赁住房和共有产权住房。
所谓共有产权住房，相当于让中低收入居民和政府共同持有1套房子的产权。假设某个小区发售的时候，规定购买者持有50%的住房份额，则他只需支付房价的一半，获得50%的产权；另外50%产权在政府手中，由政府委托的机构代持，房屋的使用权100%归个人。
购买共有产权住房，个人最终不可获得100%的产权，房屋的个人份额未来只能“封闭流转”。
按照深圳2023年1月公示的共有产权住房管理办法，具体做法是：
1、购房（共有产权住房）人自签订买卖合同之日起未满五年收购的，收购价格按照购买价格确定。
2、购房人自签订买卖合同之日起满五年收购的，收购价格计算公式为：收购价格=购买价格×（1+中国人民银行三年期定期存款基准利率）。
3、购房人自签订买卖合同之日起满五年转让的，封闭流转的转让价格由买卖双方协商确定，通过市场参考价格规范转让行为。在同等价格条件下，代持机构享有优先购买权。
而购买安居型商品房、人才房的市民，最终可以获得住房100%的产权。在持有超过一定年份之后，就可以申请100%产权，拿到红本。其中部分情况可能需要补交一些费用。
也就是说，购买人才房的人士，可以享受同地段商品房60%的价格买房，持有超过10年以上有望获得100%产权，并上市自由交易。购买安居型商品房的人士，可以享受同地段商品房50%的价格买房，持有超过一定年限之后，有望获得100%产权，并上市自由交易。
未来这两种房子就没有了。
替代他们是保障性租赁住房和共有产权住房。前者只能租，不卖给个人；后者可以用相当于商品房50%的价格购买一定份额，但这些份额只能封闭交易，个人无法获得共有产权住房的100%产权，无法拿到红本自由上市交易。
也就是说，如果你想享受政策性住房低租金、低房价的红利，就要放弃住房的金融属性，真正实现房住不炒。
这个消息，对于当前销售不太旺的人才房市场，将产生举足轻重的影响，很可能让接下来销售的人才房出现“日光”。
因为人才房将绝版，而已经批建、尚未发售的人才房，大约只有3万套。
此前有媒体统计过，深圳已经批建的人才房项目大约在40个左右，其中体量较大的项目有29个，可售货量超过3.2万套。其中仅今年将入市的房源，将超过1.64万套。
人才房总供应量最大的是南山区，接近1万套；其次是宝安区，超过8000套；再次是龙华区，超过5000套；其它区域在1000-3000套不等，最少的是盐田和大鹏。
在刚刚过去的2023年一季度，深圳又有数千套人才房上市，引起了广泛的关注，其中部分楼盘的2房由于申请门槛较低，销售状况良好；3房单位由于门槛较高，去化情况不太理想。
现在，深圳政策性住房的底牌揭开：人才房、安居型商品房确定会绝版，形势突然逆转了。
我个人的预判是：人才房将会变得抢手起来，由于它没有采取先来后到的排队机制，而是抽签拼手气的机制，所以销售状况会比安居型人才房还要火爆。
无论是人才房还是安居型商品房，只要还有存货上市，估计都会被抢，大部分楼盘可能出现日光。
这个重磅消息，还将对商品房市场产生重要影响。
短期内看，或许有点偏空，因为很多刚需会被人才房、安居型商品房的末班车抢走，突击上车。
但随着人才房、安居型商品房越来越少，大家仍然会回来买商品房。
选共有产权住房的，是真的无力购买商品房的人，他们将优先解决“有”的问题，而暂时不考虑“涨”的问题。
深圳在政策性住房上的新变化，是合理的。
深圳人多地少，红本商品房数量有限，只有200多万套，不到北京或者上海的三分之一。在住房矛盾空前激烈的情况下，政策性住房应该首先解决“雪中送炭”的问题，而不是“锦上添花”的问题。
如果政策性住房最终都给100%的产权，可能把部分有能力买商品房的家庭，吸引到人才房、安居型商品房上（搏差价），让低收入阶层申请政策性住房的时候面临更激烈的竞争。
所以，此次新政对低收入家庭是利好，对商品房市场是利好，并加速存量人才房、安居型商品房的去化！
深圳的新政，还可能对大城市的共有产权住房制度产生影响，估计未来住房矛盾比较突出的城市，共有产权住房最终可能都不会给100%的产权，而会采取封闭流通的方式。而这样做，对商品房市场产生的冲击最小。
