摘要：近日，国家统计局公布全国70个大中城市商品房价格变动情况。深圳成为一线城市中二手房唯一下降的城市。距离深圳出台二手房参考价新政已有一年半时间，期间二手楼市发生巨大变化：二手房价曾连续11个月下降，而后在2022年4、5月又小幅回升，但坚持未...
近日，国家统计局公布全国70个大中城市商品房价格变动情况。深圳成为一线城市中二手房唯一下降的城市。
距离深圳出台二手房参考价新政已有一年半时间，期间二手楼市发生巨大变化：二手房价曾连续11个月下降，而后在2022年4、5月又小幅回升，但坚持未久再度连降2个月。据乐有家研究中心数据显示，7月，深圳约6成房源以接近参考价成交，挂牌价与参考价差距在10%以内的房源同比上涨一倍。
当前深圳二手房市场的真实情况如何？近日，南都·湾财社记者走访了深圳多个二手房片区。
成交量价齐跌
有地产中介两个月才开一单
春江水暖鸭先知，身处一线的地产中介们对二手房变化感知最为清晰。
“我们门店有同事在前几年市场最好的时候，年收入能有7位数。”说这话的时候，老谢的脸上闪过几分骄傲但很快消失不见。8月15日，当南都·湾财社记者以购房者身份在南山看房时，已在深圳有7年地产中介从业经历的老谢接待了记者。
翻篇过往，当记者问及本月业绩时，老谢却显得有些无奈。原来他们门店这个月仅店长成交一单，而老谢本人平均需要两月才能成交一单。“以往深圳一个月能成交5000多套，现在却连一半都不到”，老谢苦笑。
门店成交量的下滑背后，是深圳二手成交量的整体下降。南都·湾财社记者查阅了一份来自乐有家研究中心的最新报告，数据显示深圳二手房成交量已连续两月下滑，7月全市仅成交2036套房。
在成交量连月下滑的同时，二手房价也“扛”不住了。几天前，国家统计局公布了7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。四大一线城市中，只有深圳7月的二手房价全线下跌，环比、同比分别下降0.5%及3.5%。
具体来看，据中原研究中心数据显示，7月深圳二手住宅套均总价为807万元，环比下降0.1%。这即是说，7月买一套住宅的平均总价比6月减少了近8万元。
“参考价政策后，二手房成交难度明显增加”，老谢摊手。他说，很多人不是不想买，但实在是因为首付要补高额差价而感到“压力山大”。
据了解，2021年2月8日，深圳建立二手住房成交参考价格发布机制，并公布了全市3595个小区的参考价。该机制成效显著，据乐有家数据显示，今年7月，深圳约6成二手房以接近参考价成交。
老谢表示，虽然参考价机制出台让二手房成交变得困难，但实际上卖房的人和买房的人都挺多的，只不过各自的心理预期价格达不到一致。
“深圳现在的参考价较低，很多客户都在等待调价。”尽管行情萧条，但老谢凭借在深圳多年的买卖二手房经验告诉记者，现在处于调整期，正是买房而非卖房的好时机。
挂牌价普遍下调
成交TOP10小区挂牌价同比都降了
并不是所有片区的二手房都面临着尴尬。
从乐有家研究中心的数据中可以看到，尽管深圳二手房挂牌价普遍下调，但不同行政区的降价幅度仍有较大差异。比如作为上一轮深圳上涨周期中房价上涨较多的区域，深圳参考价出台前期，福田、南山、宝安约80%左右的房源挂牌价高于参考价3成以上。一年半后，福田、南山、宝安仅有60%左右的房源挂牌价高于参考价3成以上，挂牌价出现了普遍的下调。
“目前南山的挂牌价没有降太多。”南山德祐某门店的经理向记者表示，“南山、宝安这边很多业主在三年前高位接盘，现在不愿意亏本卖，所以价格还是偏高。”
该经理向记者列举了一个楼盘的案例，“比如诺德假日，当时我们都觉得配套环境并不算太好，结果2019年-2020年间，诺德假日花园小户型的单价从8万多涨到了最高成交价15万元/㎡，现在业主最低挂牌13万元/㎡卖不出去，指导价只有10万元/㎡，接盘的成本太高，挂低了业主亏得又太多，实在是很尴尬。”
而以老谢的经验来看，一般南山的报价基本是参考价的1.3至1.4倍（即溢价30%-40%）；实际成交的话，1.2的系数已经是比较理想化了；如果是1.1，那就是业主很急卖；而像一些条件不那么好的房源，比如楼层比较高、又是楼梯房，就可能与参考价基本持平，且在此情况下几乎没有再砍价的余地。
“不过这个要分地区”，老谢道。比如像龙岗或者坪山等远一点的地方，二手房的报价有可能会低于指导价。
从乐有家统计的“深圳二手住宅热销楼盘TOP10挂牌价变化”中可以看到，TOP10楼盘近1年的调整幅度都在下行，其中龙岗横岗的振业峦山谷花园以9%的下降幅度排名第一。
记者了解到，振业峦山谷花园目前87㎡的3室2厅业主挂牌总价最低去到330万，折合单价3.76万元/㎡，而该小区目前的参考价为3.75万元/㎡，业主还能谈价的情况下，该房源的实际成交价可能会低于参考价。
参考价会不会调整？
专家：实际操作中可能已变化
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时表示，深圳房价略微下跌是正常的，况且仅一个月的数据很难说明问题。对于未来二手房价的趋势，他认为房价还是会继续坚挺，尤其是对于深圳这类重点城市。
在实际成交中，二手房受参考价影响显著，近期不少城市在实际执行层面均出现了参考价取消的情况。来自克而瑞研究中心的最新数据显示，截至目前，除了上海和深圳以外，已有13个城市二手房指导价制度实质性取消，这13个城市包括：西安、成都、宁波、绍兴、三亚、广州、东莞、金华、温州、合肥、衢州、北京和无锡。
值得一提的是，7月份开始，上海“三价就低”政策中的地涉税评估价，已经比之前有一定提升，贷款额度有了明显增加。这一消息也被部分业内人士解读为上海二手房政策出现“松动”的标志。上海二手房市场因此实现了回暖，在刚刚过去的7月份，上海二手房成交量接近2万套，创下近一年来新高。
而在深圳，在记者走访中从一线中介了解到，目前深圳二手房在具体贷款的审批方面较为宽松，“流水这方面差不多就可以，不一定非要两倍。”前述南山的中介向记者表示，“贷款审批的话可能没有之前严格了。”
针对深圳二手房政策，尤其是涉及参考价的部分是否会调整的问题，严跃进向记者说道，深圳没有公开发文，但在实际操作中可能已经有所调整。关于参考价、限价政策、二手房评估价，以及贷款跟二手房评估价的关系，总体来讲趋于宽松，对于贷款份额的增加等都具有积极作用，这些都是值得肯定的地方，有助于促进整个房地产市场，包括二手房市场交易的活跃。
南都·湾财社记者 孙阳 见习记者 陈镜安
