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本文来源：时代财经 作者：谢斯临

图片来源：万科

“短期困难是暂时的，股票难免有涨有跌。”在6月30日万科2020年股东大会上，深圳地铁董事长辛杰被投资者问到，作为万科大股东，深圳地铁怎么看待今年以来万科股价持续下跌的问题时，给出了这样的回应。

“我认为万科的发展远景非常好，同时有很好的管理体系、企业文化，去年万科也取得很好的业绩。深铁和万科是一家人，我们相信在郁亮主席的带领下，万科一定会越来越好。”辛杰强调，深圳地铁将长期持有万科股票。

自今年3月初，万科股价创下34.6元/股的年内最高点后，便开始掉头走起了“下坡路”。截至6月30日收盘时，万科股价已经跌到了23.81元/股，相比最高点下跌幅度超过30%。

万科股价大跌背后与行业大势相关。地产行业受到“三道红线”“双集中”等政策限制，房企的利润空间受到挤压，利润率下滑、行业微利已成为大趋势。受此影响，几乎所有上市房企在资本市场的表现都不尽如人意。

万科董事会主席郁亮指出，不久前万科合伙人还曾拿出自己的奖金，用真金白银在公开市场买万科股票。这不是持股计划，不是上市公司的激励安排，而是合伙人自愿购股计划。

“我们当然也希望股票涨，但目前房地产公司，包括万科的股票受到了很大的影响，这其中有行业的因素，但我们在主观上要更努力，用行动去回应股东的关切。”

今年以来，探索转型多年，但实际仍以开发业务为利润主要来源的万科开始向外界着重强调将转向经营、开发、服务并重。

在股东大会上，郁亮指出，“房住不炒，租购并举”这八个大字已经重新定义了地产行业的基本规则。今天的一系列变化都是围绕着这八个字来展开的，尤其去年以来的“三道红线”“双集中”等政策。

此前，郁亮曾表示，“三道红线”对于地产行业的改造是颠覆性的，其影响并不亚于当年的土地招拍挂制度。依靠高杠杆、高负债、高库存实现高增长的模式难以为继，行业正式由金融红利时代步入微利的“管理红利时代”。

在新的时代背景下，万科要始终把握住六个大字：不贪婪、不恐惧。

郁亮解释到，“不贪婪”是说行业过去的高利润时代结束了，不要贪婪，不要再留恋于过去，包括以前习惯用规模速度作为衡量企业成功的标记。“不恐惧”是说常识告诉我们，天下没有做完的生意，只有没做好的生意。

一方面，万科的开发业务和优秀制造业相比，存在明显差距。差距有多大，就意味着改进空间有多大。另一方面，万科的经营类、服务类业务，向优秀服务企业学习，也存在很大发展空间。

这些空间构成了万科进一步发展的基础。会上，万科总裁祝九胜透露，万科以前注重从开发业务里获取利润，现在大胆提出来向经营类业务要利润，只不过经营类业务利润的获取方式和开发业务有所不同，万科也在不断提高标准。

“过往做开发业务，关键看把钱拿到、把地买对、把产品做好，把标准定好。今天经营业务是挣小钱，客户的需求在不断变动。我们在迭代周期、洞察客户需求方式上都应该发生改变。”

为此，不久前万科还曾经历一场变革。

6月23日，万科在内部转型发展通气会上宣布，抽调老将王海武出任印力集团总裁，以求商业业务实现突破性发展，同时起到带头作用，带动其他经营性业务破局。王海武走后,他留出来的副总裁职位空缺将由具有国际咨询公司经验的北方区域首席合伙人刘肖接任。

同时，万科将去年底迁往上海的研究与开发专业公会改组成为集团总部设立的开发经营中心，从专业协调机构变身成为公司业务管理机构，直接负责各区域城市开发、经营业务的管理工作。让万科总部从地产总部向集团总部转向，把更多的精力放在转型发展上。

与此同时，万科还对开发业务的组织架构做出巨大调整，五大区域被拆分成了七个。会上，郁亮对此解释称，此次调整，是万科根据市场的接近性、客户的相近性等因素划小作战单元。否则，地域范围太大，协同效应不易发挥，范围太小，协同效应太小。只有管理幅度合适，才更有利于做好产品和服务、精益运营、发挥协同效应。

而在组织架构调整以后就是事人匹配，万科仍需要大量的人才投入其中。郁亮表示，万科将从两方面选取合适的人才，一个是内部人才激发，鼓励优秀的人员往新的赛道上去；二是外部的“大江大海”，对万科内部难以培养出来的一些专业人才进行引进。两个渠道并举发展新的赛道。